築古マンション購入-子育て世帯が住んで学んだ中古物件の注意点

こんにちは。とーりです。

2018年1月に中古マンションを買いました。

一年住んでみて、ここは買うときにしっかり確認しておくべきだったなぁと反省する点がいくつかあるのでまとめました。

ポイントは「自分ではどうしようもない部分」

駅徒歩10分/全室リフォーム済み/83平米/築46年

今回は妻の出産前までに環境を整えておきたかったのと、長男次男が幼稚園を変えずに済む範囲内で、という時期的・地理的に狭めの条件で探してました。

引っ越し6回目ということで、部屋の内見はわりと慣れていたので、
「購入物件ならリフォームもできるんだし、賃貸より自由度高いから」と考えて立地と環境重視で選びました。

とはいえ、購入物件だからこそ気にしないといけない点というのがあります。
自由度高くても自分ではどうしようもできない部分についてまとめました。

自分で変えられない家の条件

  • 環境(立地/方角/建物構造/管理の質/近隣住民の民度…などなど)
  • 築年数
  • 共用部分

環境については賃貸でも気にするところなので触れません。今回の物件選びもこの環境面はクリアしてました。

失敗したなぁと感じてるのは「築年数」と「共用部分」について。

築年数=おカネに関わる大事な数字

築年数、古いより新しい方が良いに決まってますよね。僕が買ったマンションは築46年ということで、かなりの「築古」物件です。

もちろん古いのは承知の上で、外観、設備、管理状態などは内見時にしっかり確認。承知した上で買ったつもりですが、承知してなかったことも後から分かり。やはり初めての買い物は反省が多いですね。

旧耐震基準

築年数について不動産屋によく言われていたのは「耐震基準が変わってくる」という話でした。
1981年頃を境に旧耐震基準と新耐震基準に分かれてきます。

もちろんこれは承知の上で買いましたが、地震で揺れるたびに不安にはなります。

旧耐震であっても地盤がしっかりしていて、1Fに駐車場やテナントなど吹き抜けフロアがないような建物構造は比較的安全だし、
新耐震であっても経年劣化している場合があります。

旧耐震だから危険、新耐震だから安全とは一概に言えないようです。

住宅ローンの審査

築年数は住宅ローンの審査にも関わります。

たとえば住信SBIネット銀行の住宅ローン。
金利が低くて人気な半面、借入れ審査がかなり厳しいことでも有名ですが、公式ページにこんな注意書きがあります。

マンションの場合
中古マンション購入もしくはマンションの住宅ローン借換で、当社の住宅ローンをお申込みいただく場合「建物築年数(※)+住宅ローン借入期間」が60年未満となるように借入期間を入力してください。

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_joken_mr

事前審査は通りましたが、本審査の申込用紙にも同様の注意書きがありました。

築46年のうちの場合、60-46=14年返済で借り入れる必要があり、相当厳しいものがあります。
住信SBIネット銀行で35年返済の住宅ローンを組もうと思ったら、築25年以内の物件である必要があります。

ちなみに住信SBIネット銀行のほかには、三菱UFJ銀行、楽天銀行、りそな銀行で借り入れ審査をして、無事にりそな銀行から融資を受けることができました。

住宅ローン減税の条件

住宅ローン減税を受けられるかどうかも築年数が関わってきます。

以下が適用条件

ア:築年数が一定年数以下であること
耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
耐火建築物※の場合:25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など
イ:以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requirement.html

ひとつめは、木造なら20年以内、コンクリート造なら25年以内という築年数での条件
ふたつめは、1981年以降の新耐震基準かどうかでの条件

いずれにしても1981年以前の旧耐震基準だと住宅ローン減税は受けられません。
ローン残高の10%が減免される超強力な節税制度なので、これが受けられないと知ってかなりショックでした。

共用部分=リフォームできないので内見で確認

キッチンやお風呂、内装に関わる部分はリフォームすれば変えられます。3LDKを壁ぶち抜いて2LDKにすることもできます。
でも「共用部分」と言われる部分は自分では好きに変えられません。
たとえば「窓」「ベランダ」は共用部分にあたります。

僕は内見のときに室内リフォーム済みの中で窓だけボロいのが気になって、
不動産屋に聞いてみたところ「いやー窓枠は難しいんですよ」くらいの返答しかされませんでした。
いざとなったら取り替えようくらいに考えてましたが、窓枠を変えることはできません。
今は室内側に二重窓を取りつけることを検討しています。

はじめての買い物はいろいろ失敗がつきもの。
うちもさっさとローン返して次はもっと良い物件に住み替えたろ!と思ってます。

2年後の所感はこちらに詳しくまとめました。合わせて参考にどうぞ。

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